Svedala kommun har de senaste åren på flera betydande punkter visat upp en kompetent samhällsplanering. Kommunen värnar på ett lovvärt sätt om Svedalas centrum, medan många andra kommuner låter externa affärsetableringar utarma sina orters centrumliv. Utbyggnaden av Tegelbruket visar på en relativt tidig förståelse för de förutsättningar som tågtrafiken ger, i kölvattnet efter de helt bilorienterade utbyggnaderna av norra Svedala. Segestrand är en logisk efterföljare, med ännu bättre närhet till centrum. Och kronan på verket i den optimala kombinationen av förtätning, stations- och centrumnära planering är planerna för stationsområdet.
Förhoppningen på den nya översiktsplanen är att den ska fullfölja denna strategi i utvecklingen mot att skapa en centralort för nästan 15 000 invånare om 15 år. Nuvarande förslag tar rätt utgångspunkter, men lyckas inte riktigt nå fram med en tillräckligt attraktiv vision och utnyttjar inte till fullo de potentialer som finns i södra Svedala.
Kritik
Kritiken mot de översiktliga planerna för södra Svedala handlar om:
• Ofullständig vision för södra stationsområdet
• Dåligt utnyttjande av närhet till stationen och centrum
• Bilorienterad utbyggnad vid Krågeholm
• Slarvigt utnyttjande av värdefull jordbruksmark
• Överdriven respekt till Aggarps by och Länsmannabacken
• Onödigt barriärskapande vägplanering
Dessa punkter klargörs mer detaljerat i kommande stycken och avslutningsvis presenteras ett konstruktivt förslag.
Bristande vision
I södra Svedala söder om Segeå innehåller översiktsplanen ett FSI-område och områden med 750 bostäder. Samtidigt behandlar både översiktsplanen och ett pågående planprogram utvecklingen av stationsområdet med Ågatan som avgränsning mot söder. Med alla dessa planer förverkligade blir det väldigt uppenbart att befintlig verksamhet i området mellan Ågatan och Segeå är helt malplacerat. Området har enormt goda förutsättningar med ypperlig närhet till stationen och centrum, befintlig infrastruktur och vattenkontakt i söderläge längs Segeå. Placeringen blir, tvärtemot idag, snarare central och ligger för många framtida invånare helt naturligt på vägen mellan hemmet och stationen eller centrum.
Slöseri av jordbruksmark nära stationen och centrum
Översiktsplanens utbyggnadsområden benämnda Söder om Ågatan och Östra Aggarp ligger inom en yta som ungefärligen begränsas av Segeå och Tegelbruket i norr, väg 108 i öster, Aggarps by i söder och ett skogsparti och Länsmannabacken i väster. Denna yta är cirka 110 hektar stor och innehåller i dagsläget 13 boendefastigheter och resten nästan enbart jordbruksmark av klass 8 och 9.
Utbyggnadsområdena planeras innehålla 755 bostäder, vilket ger låga 7 bostäder per hektar. Det inkluderar i och för sig ett FSI-område, skyddszoner till Aggarps by och Länsmannabacken samt arealer med dåliga markförhållanden och/eller under översvämningsnivå. FSI-området har en given nytta, medan skyddszonen till Aggarps by antas vara jordbruksmark även i fortsättningen. Tydligaste slöseriet av jordbruksmark är ytorna öster om Länsmannabacken och söder om den tänkta skolbyggnaden. Dessa ytor ligger inom attraktiva en kilometer från stationen.
Överdrivna skyddszoner
Ur kulturmiljösynpunkt lämnar översiktsplanen ett skyddsavstånd till Aggarps by och Länsmannabacken, enligt två meningar på sidan 15 i översiktsplanen. Någon djupare förklaring finns inte, förutom att skyddsavståndet ska studeras. Översiktsplanen har tagit i med ett avstånd på cirka 200 meter, vilket gör att skyddszonerna påverkar planen relativt mycket. Samtidigt tar planen ingen särskild hänsyn till det sydskånska backlandskapet väster om Aggarp.
Det är uppenbart att Aggarps by utgör en relativt unik miljö, som särskilt upplevs som besökare längs bygatan. Från bygatan går det också att notera sluttningen mot norr, vilken tillsammans med bebyggelse och vegetation kraftigt begränsar vyn mot norr. Slutsatsen är att det går att placera ny bebyggelse ganska nära byns norra gräns, utan att det kommer att påverka Aggarps bymiljö. Bebyggelse norr om byn kommer däremot att störa dagens vy mot Aggarps by från norr, men den vyn förstörs i princip även om skyddsavståndet är uppåt 200 meter.
Till skillnad från Aggarp är det svårt att förstå att Länsmannabacken är värt att skydda med ett stort avstånd till ny bebyggelse. Hussamlingen är i sin helhet inte särskilt unik och den eventuella bymiljön är långt ifrån i klass med exempelvis Aggarps by. Länsmannabacken skulle snarare behöva det lyft ny och närliggande bebyggelse kan ge området.
Dålig vägplanering
Översiktsplanens nya väg, en södra ringväg, mellan Krågeholm i väster och Södra Infarten/väg 108 i öster synes vara väldigt styrd av idén att vägen måste nå korsningen Aggarpsvägen/Södra Infarten, som att det vore ett mål i sig att skapa en knutpunkt just i den korsningen. Vägen behandlas väldigt kortfattat i planen, trots att den utgör en betydande struktur i utbyggnaden av södra Svedala. För att nå korsningen Aggarpsvägen/Södra Infarten måste ringvägen i sin östra del dras mot norr. Detta faktum tillsammans med planens placeringar av bostadsområden ganska långt mot sydväst leder till att drygt hälften av utbyggnadsområdet söder om Ågatan även ligger söder om den nya ringvägen. Det betyder att drygt 500 nya invånare måste ta sig förbi en ringväg för att nå stationen, centrum eller skolan – en ringväg som högst sannolikt planeras för minst 60 km/h. Givetvis kan det planeras in GC-tunnlar, men det är dyrt och kommer inte att förhindra alla rörelser i plan över vägen. Beroende på vägens utformning blir den mer eller mindre en barriär genom utbyggnadsområdet samt mer eller mindre trafikfarlig för oskyddade trafikanter från bostadsområdena söder om vägen.
Ett argument för vägens centrala dragning genom utbyggnadsområdet kan vara att det passar för kollektivtrafik. Dock ligger berörda bostäder för nära stationen och centrum för att det ska vara rimligt med lokal kollektivtrafik, vilket är bra i sig. Området ligger inte heller längs något regionalt stråk och därmed kommer det aldrig att gå kollektivtrafik längs den södra ringvägen.
Bilberoende utbyggnad i sydväst
Utbyggnadsområdet kring Krågeholm ligger långt ifrån kollektivtrafik och centrum. Det genomsnittliga avståndet till stationen är cirka 2 kilometer, vilket är för långt för att vara attraktivt. Samtidigt är det 1,5 kilometer till närmaste busshållplats på linje 141. Dessa distanser leder generellt inte till gående, utan förutsätter att resenärerna tar cykeln till stationen eller hållplatsen. Restiderna till centrala Malmö med cykel och byte till buss eller tåg blir ungefär dubbelt så långa som med bil.
Utbyggnadsområdet kring Krågeholm, inom planperioden, tar i anspråk cirka 30 hektar av jordbruksmark av klass 8.
Förslag
Utifrån nämnda brister, rådande förutsättningar och ett engagemang i hållbar stadsutveckling presenteras här ett konstruktivt förslag.
Segefront
Översiktsplanen visar upp en utbyggnad av södra Svedala som bör kompletteras med en fullständig utveckling av det attraktiva området närmast stationen och centrum, norr om Segeå. Kommunen bör måla upp en mer frestande vision med en komplett stadsmässig bebyggelse söder om stationen, där befintliga planer för stationsområdet är en beståndsdel som behöver området söder om Ågatan för att bli en helhet.
Skissen nedan visar planerna för stationsområdet tillsammans med ett förslag på fullständig omvandling av området mellan Ågatan och Segeå.
Området mellan Ågatan och Segeå är 6 hektar och bör innehålla minst 300 bostäder. Det motsvarar 50 bostäder per hektar, vilket är samma täthet som det norra kvarteret på Tegelbruket (Svedalahem + 8 bostadsrätter) inklusive parkeringen norr om Tågmästaregatan. Tätheten kan också jämföras med aktuella kvarter Lerteglet i Oxie som bebyggs med 60 bostäder per hektar samt handel och service. En motsvarande stationsort är även Stångby, som enligt Lunds nya översiktsplan ska exploateras med minst 75 bostäder per hektar inom 500 meter från stationen.
Skissen visar en vit siktlinje/axel via stationen söderut, vilken kan anas redan i planprogrammet för stationsområdet. Skissen antyder också att Ågatan bör utvecklas som en stark stadshuvudgata, gärna av boulevardkaraktär. Länsmansvägens norra del är flyttad västerut för att göra korsningen med Ågatan säkrare och förstora utbyggnadsområdet. Området får gärna innehålla mer än bostäder, såsom handel, service och kontor.
En del av befintliga verksamheter bör förslagsvis flyttas till området väster om Sandvik norr om järnvägen, som är ett område som knappast kan utnyttjas till annat än verksamheter. Andra alternativ är östra industriområdet invid E65:an eller företagsområdet öster om väg 108 och söder om järnvägen. En byggnad som inte behöver rivas i första hand är kontorshuset precis väster om korsningen med Timmergatan.
Söder om Segeå
Med hänsyn till framförd kritik har följande förslag för utbyggnadsområdet söder om Segeå som syfte att ta tillvara på närheten till stationen och centrum, att bättre utnyttja den exploaterade jordbruksmarken och att så långt som möjligt utnyttja befintliga vägstrukturer.
Förslagets delområden ligger nästan i sin helhet inom 1 kilometer från stationen, vilket markeras av de vitstreckade cirklarna på 0,5 och 1 kilometers avstånd från stationen.
Förutom det tidigare beskrivna området mellan Ågatan och Segeå (S) visar förslaget fem delområden för bostäder söder om Segeå (röda ytor). De tre mer rödfyllda delområdena – Östra Aggarp (A), Norra Aggarp (B) och Östra Länsmannabacken (C) – är mer prioriterade än övriga två i sydväst. Det beror delvis på att de tre prioriterade delområdena relativt enkelt kan anslutas till befintliga vägar. Östra Aggarp ansluts till Södra Infarten, Norra Aggarp till Aggarpsvägen och Östra Länsmannabacken till Länsmannavägen.
Bostadsområdena söder om Segeå antas ha samma täthet som anges i översiktsplanen, d v s 20 bostäder per hektar. Östra Aggarp rymmer 200 bostäder, Norra Aggarp 220 bostäder och Ö Länsmannabacken 200 bostäder. Dessa tre delområden tillsammans med Segefront rymmer 920 bostäder. Ambitionen är att förslaget ska ersätta översiktsplanens områden söder om Ågatan, Östra Aggarp och kring Krågeholm, som rymmer 1125 bostäder. De cirka 200 bostäder som fattas i förslaget finns antingen som ytterligare förtätning i centrum och kring stationen eller som ytterligare ett delområde mellan Länsmannabacken och Aggarp (D och E). De två streckade delområdena rymmer 220 (D) + 140 (E) bostäder, men kräver att den södra ringvägen byggs ut från Aggarpsvägen västerut.
De föreslagna delområdena ligger närmare Aggarp och Länsmannabacken enligt tidigare argument. Delområde Östra Aggarp är inte lika stort som i översiktsplanen, eftersom förslaget lämnar ett reservat till att knyta den södra ringvägen till korsningen väg 108/Södra Infarten. Den södra delen av översiktsplanens Östra Aggarp ligger dessutom relativt långt från stationen och centrum.
FSI-området är nästan orört, förutom i sydöst där delområde N Aggarp har breddats. En infart till hela FSI-området föreslås från korsningen Aggarpsvägen/Södra Infarten. FSI-området och bostadsområdena söder om Segeå ligger inom en yta på cirka 85 hektar, vilket ger det övergripande värdet på 12 bostäder per hektar, som visar på ett klart effektivare utnyttjande av mark än i översiktsplanen.
Förslaget bygger på att den jordbruksmark som tas i anspråk utnyttjas så effektivt som möjligt. Det aktuella området har stora arealer på låg marknivå med översvämningsrisk (blåa ytor i skissen nedan). Därtill finns det stora ytor med relativt svårare markförhållanden, där det krävs grundförstärkning för byggnader (gröna ytor). Delområde Ö Länsmannabacken har i sin norra del en för låg marknivå, som därmed behöver höjas. I samma delområde, samt längs den västra delen av N Aggarp förekommer den lösare lerjorden, som är svårare att bygga på.
De låglänta arealer inom park- och FSI-områdena kan med fördel omvandlas till vattendammar för dagvattenhantering, men kanske framförallt för en trivsam när- och vistelsemiljö (blåa ytor i skissen nedan). Viktigt för ett hållbart resande är ett attraktivt nät med gång- och cykelvägar, där delområdena har god tillgänglighet till stationen, centrum och skolan (gula linjer).
Sammanfattningsvis leder förslaget till:
• Effektivare utnyttjande av närhet till kollektivtrafik och central handel och service
• Rationellare exploatering av den beslagtagna jordbruksmarken
• Bättre användning av befintliga vägar och trafiksäkrare förflyttningar för gående och cyklister
• Mer stadsmässig utveckling av stationsområdet, som en del av Svedalas nya centrum
Totalt sett ger det en större möjlighet att lyckas uppfylla översiktsplanens vision om det goda livet.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar